要点

仲量联行纽约证券交易所：仲量联行房地产管理服务（REMS）业务首席执行官 Neil Murray 表示，仲量联行预计房地产外包市场将超过 1 万亿美元，并且每年增长超过 5%，机会范围从个人外包服务到广泛的战略合作伙伴关系。

在一次以 REMS 为主题的网络广播中，Murray 表示，公司将房地产职能外包，以专注于其核心业务、降低成本、提高效率、获得专业人才并获得灵活性。他表示，外包关系可以从特定的服务或地理位置开始，并随着客户在其房地产业务中寻求更综合的支持而随着时间的推移而扩大。

“当我们真正成为战略合作伙伴，当我们可以为房地产价值链的各个方面提供帮助时，我们就处于最佳状态，”默里说。他将这种模式与任务外包安排进行了对比，他说后者在提供者之间提供的差异较小。规模、平台和物业管理 JLL 表示，目前其总收入的 80% 来自弹性业务线，自 2020 年以来收入每年增长 10%。Murray 表示，REMS 组织在全球的员工数量已增至 88,000 名，业务遍及多个地区、资产类型、客户行业和服务专业。

他强调，仅靠规模是不够的，规模必须转化为标准化流程、数据一致性和客户利益。根据讨论，仲量联行在全球管理着 59 亿平方英尺的空间。

穆雷表示，该公司一直致力于规范流程和运营标准，以使其服务交付更加一致。同时，他表示公司必须保持一种文化，使员工能够应对无法提前标准化的情况。

物业管理于 2025 年初成为 REMS 旗下的一部分。Murray 表示，该业务历来是作为本地逐项资产发行而发展的，通常与租赁或资本市场分配相关。此后，仲量联行寻求通过更加一致的数据、领导力、程序和客户细分来实现业务全球化。

穆雷表示，该公司还审查了一些不符合其战略方向的物业管理关系。他表示，仲量联行大约有 70% 到 75% 是通过这项努力完成的，在某些情况下，这涉及重新谈判安排或向客户介绍替代供应商。

穆雷表示，投资者越来越多地将房地产视为一种运营资产，从而创造了对投资组合级物业管理外包的需求。据介绍，REMS 约 25% 的业务来自投资者，75% 来自租户。行业专业知识和客户需求穆雷表示，仲量联行的租户策略是围绕行业专业知识而不仅仅是根据房产类型来组织的。他表示，该公司目前在七个主要行业和子行业开展业务，同时力求避免形成孤立的运营孤岛。

他列举了生命科学、数据中心、先进制造和国防等具有专门运营、监管或技术要求的行业的例子。随着科技公司增加制造要求、电子商务公司扩大实体业务以及银行运营数据中心，仲量联行还发现客户需求多样化。

默里表示，虽然数据中心、先进制造、生命科学和技术一直是增长领域，但多元化很重要，因为随着时间的推移，增长领先地位可能会在不同行业之间发生变化。

他说，客户正在应对地缘政治的不确定性、不断变化的商业模式、劳动力需求、供应链考虑因素以及不断变化的房地产投资组合。 Murray 补充说，客户越来越多地将设施管理、项目管理、投资组合策略和工作场所决策视为相互关联的服务，而不是单独的服务。

JLL 表示，该公司为大约一半的财富 500 强投资者和 95% 的前 100 名投资者提供服务，不过 Murray 指出，该公司通常只向这些投资者客户提供单一服务。他称扩大现有关系的机会是巨大的。数据、人工智能和商业模型默里表示，仲量联行过去十年的数据和技术投资使该公司能够使用人工智能。他表示，通过管理工单、交付项目、运营建筑、参与资本市场交易和跟踪建筑使用信息生成的专有数据可以支持预测模型和人工智能工具。

Murray 表示，在 REMS 内，该公司已在核心流程中部署了 100 多个人工智能代理。他将这项技术描述为一种增加员工数量和扩大产能而不是取代员工的方法，特别是在人才供应限制增长的市场中。

默里表示，他预计人工智能不会取代仲量联行或导致其外包业务的费用压缩。相反，他表示人工智能可以帮助公司为客户节省效率，这是外包安排的核心组成部分。

他还预计最终会转向更多基于结果的合同。在这些安排下，客户较少关注投入成本，而更多关注商定的结果，而提供商的报酬与绩效挂钩。默里表示，当仲量联行创造可衡量的客户价值时，基于结果的合同可以为利润扩张提供更大的空间，但它们也需要数据、经验和知识来承保风险。增长展望 JLL 预计 REMS 将在整个周期内实现高个位数的收入增长和 50 个基点的平均年利润率扩张，这主要是通过有机增长。默里表示，主要驱动因素包括将内部管理或外包的职能转变为更广泛的外包关系、扩大与现有客户的服务、增加渗透不足的市场和行业的外包，以及利用数据和人工智能。

他表示，大型外包合同从客户征求建议书流程到生效可能需要六到九个月的时间，这自然限制了添加新关系的速度。他表示，仲量联行正在平衡利润扩张与对技术、系统、流程和人才的持续投资。

默里表示，该公司的长期差异化取决于其数据和技术投资、运营规模以及以人为本的文化。他表示，REMS 保留了 99% 的顶级客户，并将这种关系描述为建立在信任基础上的长期合作伙伴关系。关于仲量联行（纽约证券交易所代码：JLL） 仲量联行纽约证券交易所代码：JLL 是一家全球商业房地产服务和投资管理公司，总部位于伊利诺伊州芝加哥。该公司为办公、工业、零售、住宅、酒店和其他房地产领域的企业、机构和私人客户提供房地产专业知识。

仲量联行的服务包括租赁、物业和设施管理、资本市场咨询、投资销售、估值、开发和项目管理、工作场所咨询以及战略房地产建议。

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