如果伯克希尔哈撒韦公司董事长沃伦·巴菲特今天正在寻找房子，他可能需要比 2012 年更大的支票簿。但他最令人难忘的房地产评论之一背后的投资教训并没有像房价那样古老。

巴菲特 2012 年在 CNBC 上表示：“如果我是一个手巧的投资者，但我不是，我可以以低价购买其中几套并找到租户……再次申请 30 年期抵押贷款……这是现在拥有非常便宜资产的一种杠杆方式。”“实际上，这是一种做空美元的方式。”

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巴菲特发表上述言论之际，美国房地产市场正走出金融危机的废墟。许多市场的房价已较峰值下跌约 30%，不良房产大量存在，30 年期固定抵押贷款利率徘徊在 4% 左右，这为愿意翻新房屋并将其出租的投资者创造了异常有吸引力的环境。

巴菲特的公式是为不同的市场而设计的

巴菲特想法背后的数字在当时看起来非常不同。

2012 年现房中位价约为 176,600 美元，不到当今全国约 410,700 美元中位价的一半。在许多市场中，不良销售（包括止赎和卖空）仍然约占四分之一交易，这为投资者提供了远低于市场价值的购买机会。

巴菲特所说的不仅仅是拥有房地产。他谈论的是拥有廉价房地产，同时以历史低利率锁定长期融资。

他关于“做空美元”的评论指的是使用固定利率、30年期抵押贷款来用未来的美元偿还借来的钱，如果通货膨胀随着时间的推移持续走高，美元可能会贬值。

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今天的剧本更难复制

同样的策略并没有消失，但执行起来变得更加困难。

房地美 (Freddie Mac) 最近的初级抵押贷款市场调查显示，30 年期固定抵押贷款平均利率为 6.66%，而自巴菲特发表上述言论以来，房价已上涨了一倍多。尽管今年取消抵押品赎回权的活动有所增加，但与金融危机后相比，不良房产在房地产市场中所占的份额仍然很小。

这意味着数学已经改变。寻求装修的投资者仍然可以在特定市场中找到机会，但当购买价格和融资成本都显着升高时，犯错的幅度要小得多。

然而，巴菲特更广泛的观点并不一定是关于修缮房屋。这是关于拥有能够随着时间的推移产生收入的生产性资产，而不是看着通货膨胀稳步侵蚀购买力。

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并不是每个人都有时间、经验或资金来翻新不良房屋或管理出租房产。

这就是巴菲特言论背后的想法仍然能引起共鸣的地方。

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Arrived 是一个平台，允许人们以低至 100 美元的价格投资住宅房地产的部分股份。投资者无需寻找修缮房屋、获得抵押贷款、协调装修或回应租户的电话，而是可以拥有专业管理的出租房屋的股份。当租户支付租金时，投资者有机会赚取被动收入，同时如果房产价值上涨，也可以从潜在的长期升值中受益。

这并不是巴菲特所描述的确切策略。投资者并不是亲自锁定 30 年期抵押贷款，也不是亲自翻新不良房屋。但对于那些想要接触住宅房地产而不成为房东的人来说，它提供了一种成本更低、不干涉的选择。

巴菲特 2012 年的策略是针对一代人以来最便宜的房地产市场之一而制定的。该窗口已基本关闭。他的基本教训仍然引起人们的共鸣：创造财富往往从拥有生产性资产开始，即使今天实现这一目标的道路看起来非常不同。