要点

房地产投资信托基金（REITs）在利率上升时通常表现更差。事实上，许多投资者对这一资产类别采用了一条经验法则：利率上升，REITs下跌。

REITs通常拥有并管理房地产，它们往往严重依赖借贷来扩大其投资组合，因此利率上升对它们的打击可能比许多其他企业更大。此外，房地产价值往往在利率下降时上升。而REITs是股息股票——它们在法律上有义务将90%的应税收入作为股息分配给股东——因此，当在低利率环境中更难找到利息收入时，这些股票对收益型投资者更具吸引力。

这使得REITs成为一种在利率较低或下降时表现良好的投资。

然而，今年情况并非如此，因为美联储数月来一直在谈论加息，并最终在9月付诸行动。期货市场预计到2027年底还将有两到三次25个基点的加息。因此，利率显然正在走高。

然而，房地产投资信托基金（REITs）今年表现相当不错。根据先锋房地产指数基金ETF（VNQ +3.18%）的衡量，它们是10月份表现最好的资产类别，上涨了4.8%。该交易所交易基金（ETF）持有多种类型的REITs，包括数据中心、医疗保健、工业和零售REITs等。

一些房地产投资信托基金（REITs）的表现远好于整体板块。Welltower（WELL +2.83%）是一家专注于高级住宅和医疗保健物业的REIT，截至11月3日，其在2026年迄今已上涨33%。大型数据中心REIT Equinix（EQIX +3.91%）今年已攀升28%。Iron Mountain（IRM +1.69%）拥有大量仓库和仓储单元以及数据中心资产组合，今年已飙升39%。

IRM - 铁山公司

纽约证券交易所 · 截至美东时间 11/04/26 下午4:00

今年房地产投资信托基金与利率的相关性较低

这些REITs在利率上升的环境中为何表现如此出色？

嗯，事实证明，REITs 并非仅由利率驱动。事实上，根据投资公司 Cohen & Steers 的研究，今年 REIT 表现与低利率的相关性较弱。相反，现金流增长、房地产供需动态以及估值等基本面因素正在推动 2026 年的回报。

REITs在2022-2024年期间面临的许多疫情后逆风——企业放弃办公空间、高通胀和非常紧张的金融状况、居家工作文化，以及需求与新供应之间的失衡——已经消退。

而美国经济是健康的。第三季度国内生产总值（GDP）以3.4%的年化速度增长，9月份的失业率为4.2%，仍接近历史低点。这意味着企业需要仓库、办公空间、数据中心、医疗设施以及REITs拥有和管理的许多其他物业。

此外，美联储在10月没有上调目标利率这一事实向我表明，由凯文·沃什领导的美联储计划非常缓慢而审慎地加息，在每次利率行动之前都会有条不紊地把握经济脉搏。

某些REIT类别在2026年飙升

今年上半年表现最好的REIT类别是数据中心、住宿和度假村以及医疗保健。住宅REITs明显落后于这些板块，但我认为当房地产市场最终好转时，这种情况将会改变。

房地产投资信托基金（REITs）为其股东提供稳定的收入流。当它们同时还能带来回报时，就变得加倍有吸引力。如果经济继续繁荣，对各种房地产的需求将继续增长。而特定行业的趋势，例如美国人口老龄化和数据中心的增长，将影响某些类型REITs的表现。总体而言，我认为这一资产类别目前非常有吸引力。