标题：什么是负担能力危机？富裕的购房者正在推动房地产市场。

发布时间：2026-07-09T19:29:00.000Z

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## 一位专家表示，“房地产市场是我们目前所处的‘K 型经济’的最佳体现”

2026 年 7 月 9 日下午 3:29 ET

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创纪录的高房价和不断上涨的抵押贷款利率让美国大部分房地产市场的买家和卖家都感到沮丧，但在房地产界的高端市场却上演着完全不同的故事。

不受当今高利率环境挑战的富裕买家正在推动豪宅销售的旺盛。最近的住房数据——从待售房屋销售到豪华住宅库存——表明美国普通购房者与富裕人群之间的差距日益扩大，而富裕人群大多不为负担能力的挑战所困扰。

FBB Capital Partners 高级投资组合经理梅尔·凯西 (Mel Casey) 告诉 MarketWatch：“房地产市场是我们目前所处‘K 型经济’的最佳体现。”

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K型经济是指高收入家庭依靠股市上涨推动大部分消费支出，而低收入家庭则缩减开支。

凯西指出：“股市表现出色……因此，财富效应在中上层阶级和高端市场中更加明显。”

豪华住宅的销售比平均价格的住宅更活跃。全国房地产经纪人协会的数据显示，在一年内，售价 100 万美元或以上的待售房屋份额增长速度快于售价低于 25 万美元的房屋份额。 2025 年 6 月至 2026 年 6 月期间，百万美元房屋的销售额增长了 18%，而 25 万美元以下房屋的销售额几乎持平。

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豪华住宅价格的升值速度比价格适中的住宅更快，这表明资源充足的买家需求强劲。根据房地产经纪公司 Redfin 的一份报告，截至 5 月 31 日，非豪华住宅价格在一年内上涨了 1.5%，而豪华住宅价格上涨了 4.7%。 Redfin 定义的豪华住宅的中位售价约为 137 万美元，而非豪华住宅的中位售价为 377,000 美元。

根据 Redfin 的数据，豪华住宅属于都市区价格范围前 5% 的住宅；非豪华住宅位于第 35 至 65 个百分点。

本周，30 年期固定利率贷款的平均利率微升至 6.49%，加剧了许多潜在购房者的负担能力紧缩状况。

但在某些情况下，富人获得的抵押贷款利率低于典型买家。根据抵押贷款银行家协会的最新抵押贷款申请数据，30 年期巨额贷款的平均利率比传统贷款利率低 8 个基点。巨额贷款是指金额超过联邦住房金融局规定限额的抵押贷款。在美国大部分地区，这些贷款超过 832,750 美元，但在高成本地区可能超过 124 万美元。

预计巨额贷款的成本可能会更高，因为房利美和房地美不为这些贷款提供担保，而且它们给贷方带来了更高的风险。然而，由于其良好的信用状况和可观的银行资产，一些富裕的购房者获得了更便宜的贷款，而普通购房者却陷入了住房负担能力危机，利率接近 10 个月高点。

在某些情况下，富裕的买家可以从与他们有现有关系的贷方那里获得更便宜的抵押贷款利率。

“如果你让银行管理 100 万或 500 万美元的股票，你通常可以获得抵押贷款利率 0.5% 的折扣，”旧金山的豪华房地产经纪人 Ken DeLeon 告诉 MarketWatch。 “由于这些关系，我的许多富裕客户都获得了 4% 以上的抵押贷款。”

随着股市在过去一年中不断创出新高，富有的买家也开始以他们的投资组合为抵押进行借贷。

房地产经纪公司 Compass 的首席经济学家迈克·西蒙森 (Mike Simonsen) 告诉 MarketWatch：“人们对房屋出价过高的原因之一是因为他们可以做诸如股票借贷之类的事情。因此，如果他们拥有 [一家人工智能公司] 的股票，他们就可以借到钱。”

虽然二月底伊朗战争的爆发导致抵押贷款利率飙升，吓坏了潜在的购房者，给春季购房季带来了影响，但富裕的买家基本上没有受到外部压力和经济不确定性的影响。

更富裕的买家也有更多的待售库存可供选择。 Redfin表示，随着越来越多的买家活跃在高端市场，截至5月31日的三个月里，新挂牌的豪华住宅每年增长1%，而新挂牌的非豪华住宅则下降0.4%。

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### 奢侈品房源被抢购的地方

Redfin 在其数据中发现，过去一年，旧金山的待售奢侈品销量增幅是人口最多的 50 个都市区中最大的。待售房屋销售的速度表明了住房需求的强弱，因为它反映了卖方接受报价和房屋签订合同的情况。

Redfin 表示，在旧金山，豪宅待售量同比增长近 46%，这归因于人工智能的蓬勃发展。

居住在旧金山湾区的西蒙森表示，人工智能行业人员的财富“爆炸式增长”，导致 6 月份有 44 套房屋以比要价至少高出 100 万美元的价格售出。他指出，其中一些房屋非常罕见，因此引发了价格高昂的“非常极端”的竞购战。

“在硅谷，高管们对他们的股票表现如此出色感到惊讶，”旧金山奢侈品经纪人德莱昂说。 “这些买家利用股票升值来出售房屋，并[提供]所有现金来购买房屋。”他说，他的一些客户通过在 OpenAI 等人工智能公司工作获得了股权，并用它来购买大量奢侈品。

可以肯定的是，豪宅需求的突然爆发并非硅谷独有。

继旧金山之后，纳什维尔的待售豪宅销售量出现第二大增幅。雷德芬指出，音乐城“吸引了许多富有的居民搬到那里寻找工作和田纳西州有利的税收环境”。在其他地方，密歇根州底特律郊区沃伦的新上市豪宅同比增幅最大，其次是俄亥俄州哥伦布。

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