要点
十多年来，亿万富翁投资者比尔·阿克曼 (Bill Ackman) 和他管理的各种基金一直押注于房利美 (FNMA +3.09%) 和房地美 (Freddie Mac)，但他们的承诺并未动摇。
房利美和房地美是两只高风险、高回报的股票。这两家巨头在抵押贷款市场中发挥着重要作用，从银行和其他贷方购买抵押贷款，将其打包成抵押贷款支持证券（MBS），然后出售给投资者。这使得银行和其他贷方能够将抵押贷款从其资产负债表中剔除，从而能够继续满足需求。
大衰退后，房利美和房地美都被美国财政部置于监管之下，因为它们过度暴露于次级抵押贷款。
自特朗普第一届政府执政以来，解除政府控制的势头一直在增强，阿克曼最近表示，这可能会释放 5000 亿美元的价值。
每只股票在过去一个月里都上涨了至少 23%，现在是押注这一回报的时候吗？
退出监管的复杂路径
房利美和房地美本不应该被监管这么长时间，但一旦被监管，由于一些原因就很难摆脱。
进入监管后，房利美和房地美最终从财政部获得总价值超过 1910 亿美元的注资，以换取占普通股近 80% 的高级优先股和认股权证。优先股最初支付10%的年度股息。
然而，在协议最初达成时，房利美和房地美无法赚到足够的钱来支付股息，因此在 2012 年，房利美和房地美的监管机构美国财政部和联邦住房金融局 (FHFA) 修改了协议，因此两家公司每年基本上将几乎所有利润都转移给财政部。
但该协议的持续时间比股东预期的要长，房利美和房地美最终向财政部支付了近 2800 亿美元的利润。 2019年，特朗普第一届政府执政期间，财政部和FHFA再次修改了该协议，这一次终止了净扫荡协议。房利美和房地美被允许保留利润并开始积累资本，以便有朝一日退出监管。
从那时起，房利美和房地美完全主导了二级抵押贷款市场并且利润丰厚，其总股本已超过 2000 亿美元，阿克曼和他的团队估计未来五年内总资本将达到 3750 亿美元。
目前还不清楚阿克曼在最近的投资者问答中提到的 5000 亿美元这个数字到底是从哪里得来的。尽管如此，《华尔街日报》在 2025 年援引匿名特朗普官员的话说，如果解除监管，两家公司的总价值可能达到 5000 亿美元。
FNMA - 联邦国民抵押贷款协会
场外交易 · 截至 2026 年 11 月 13 日美国东部时间下午 3:59
首次公开募股可以加快资本建设过程，并使房利美和房地美达到 FHFA 期望的监管资本比率。但过渡的几个方面将会很困难，即财政部的高级优先股和认股权证将导致大幅稀释。
阿克曼认为，财政部应考虑根据先前的净清扫协议偿还高级优先股，并在两只股票重新上市之前行使认股权证，以便投资者了解所有权结构。财政部仍将从首次公开募股中获得大量收益，这些收益可用于实现更多经济适用房的目标。
然而，另一个问题是，如果房利美和房地美不再得到政府的支持，MBS 收益率将会发生什么变化。 MBS 可能被认为风险较高，从而提高收益率，进而提高普通购房者的抵押贷款利率。
这是一项有风险的投资
投资房利美和房地美是有风险的，但像阿克曼这样的看多者将没有比特朗普执政最后两年更好的机会。尽管目前尚不清楚财政部将如何处理其高级优先股和认股权证，但财政部长斯科特·贝森特支持解除房利美和房地美的监管。
显然，如果贷款发放导致抵押贷款利率上升，那将是不可能的，因为许多美国人买不起房，因此必须有某种形式的担保，无论是否正式。
与该国最大的银行一样，它们被认为太大而不能倒闭，无论房利美或房地美是否处于监管之下，考虑到它们在向抵押贷款市场提供流动性方面的重要性，它们都不太可能被允许倒闭。
最终，我仍然认为投资者不应该持有太大的头寸。阿克曼认为，特朗普可以解除房利美和房地美的监管，并通过行政命令将房利美和房地美重新列入名单。但很难相信现在由民主党控制的国会不能至少挑战这些举措并可能减缓它们的速度。
我仍然认为房利美和房地美有一天都会被解除监管，但无论是在未来两年还是未来 20 年，我不知道。我目前持有房地美普通股的少量头寸。
如果房利美和房地美被释放，普通股的上涨空间最大，阿克曼预计该股的上涨空间将是目前水平的 10 倍。但投资者也可以购买初级优先股，这些股在资本结构中拥有更高的优先权，面临的稀释风险也较小。然而，这些股票目前的交易价格约为面值的 30%，因此其上涨空间也比普通股小得多。
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