要点

过去两个月，在美联储三年来首次加息，将十年期国债收益率推升至2007年以来的最高水平后，许多股息股票出现回调。这种趋势促使CD、债券和其他固定收益投资的发行人提高收益率以保持竞争力，从而吸引投资者远离风险较高、收益较低的股息股票。

在10月5日达到5.31%的峰值后，10年期国债收益率已回落至4.83%左右。在这种环境下，许多股息增长型股票看起来仍然没有吸引力。然而，我仍然愿意将 10,000 美元投入 Vici Properties (VICI -0.16%)，这是一家拥有赌场、度假村和其他娱乐地产的体验式房地产投资信托公司 (REIT)。

维西地产是做什么的？

作为房地产投资信托基金，Vici 购买房产、出租并与投资者分享收入。它必须将至少 90% 的应税收入作为股息分配，以维持较低的税率。

Vici 于 2017 年从凯撒娱乐 (CZR -0.61%) 分拆出来。目前，该公司在北美拥有 103 项体验资产（63 项游戏资产和 40 项非游戏资产）。

其最大的两个租户是凯撒娱乐公司和米高梅度假村 (MGM -0.85%)，两者合计约占其租金的 70%。通过将租户锁定为数十年租约，自 2018 年 IPO 以来，Vici 一直保持着 100% 的入住率。通过将大部分租赁与消费者价格指数（CPI）挂钩，它可以提高租金以跟上通货膨胀的步伐。作为三重净租赁房地产投资信托基金，其租户承担自己的维护费、保险费和财产税。

VICI - 维西地产

纽约证券交易所 · 截至 2026 年 11 月 5 日美国东部时间下午 4:00

维希股价为何承压？

从2020年到2025年，Vici的每股调整后运营资金（AFFO）从1.55美元增加到2.38美元，而每股股息从1.33美元增加到1.79美元。预计 2026 年每股 AFFO 将升至 2.47-2.48 美元，轻松覆盖每股 1.84 美元的远期股息（收益率为 7.3%）。今年9月，该公司还连续第九年提高了股息。

然而，Vici 的股价在过去 12 个月内仍下跌了 17%。其股价为 25 美元，是今年 AFFO 每股股价的 10 倍，看起来被低估了。它面临着压力，因为当通货膨胀严重且可自由支配支出疲软时，大多数租户都在苦苦挣扎。

然而，其顶级租户中没有一个面临破产的危险。该公司还将其租赁作为主租赁，这意味着其租户不能在单个表现不佳的房产上违约，同时保持盈利的房产开放。因此，尽管凯撒和米高梅可能在这个充满挑战的市场中举步维艰，但他们仍将继续向 Vici 及其投资者支付费用。这就是为什么我愿意再向 Vici 投资 10,000 美元——它已经占我投资组合的 3.7%。