Realty Income ( O -0.54% ) 已连续 673 个月宣布派息，没有一次削减。房地产投资信托基金（REIT）已连续31年增加股息。我们谈论的时期包括2008年金融危机、2020年大流行以及2022年和2023年利率飙升。

您可以诚实地说，房地产收入提供当今市场上最可靠的每月股息之一。但该房地产投资信托基金需要什么才能削减股息呢？

Realty Income 股息的三种世界末日情景

我们可以设想多种方式来减少房地产收入的股息支付。也许来自另一个星球的外星人抵达并炸毁了世界各地的建筑物。不过，我认为三种场景并不需要如此活跃的想象力。

与大多数房地产投资信托基金一样，房地产收入通过借款来为购买新房地产提供资金。这使得公司对利率敏感。如果利率飙升并长期保持在高位，Realty Income 可能会被迫以比过去高得多的成本为其部分债务进行再融资。如果利息支出增加太多，公司可能不得不削减股息。

说到借款，Realty Income 的管理团队可能会承担过多的债务。即使利率不飙升，如果房地产投资信托基金的资产负债表债务负担过重，信用评级机构也可能会下调其信用评级。一个特别可怕的情况是 Realty Income 的信用评级被下调至投资级别以下。该公司将无法轻松获得资金，可能不得不诉诸资产出售和削减股息来筹集资金。

纽约证券交易所：哦

Realty Income 必须削减股息的第三种情况是多个主要租户几乎同时破产。该公司前 20 位租户的年租金占其总租金的三分之一以上。该集团的一波破产很容易危及房地产投资信托基金在当前水平上支付股息的能力。

房地产真实性检查

虽然这三种情况都是可能的（而且肯定比外星人从外太空入侵的可能性更大），但没有一个是可能的。

我严重怀疑 Realty Income 的管理团队会采取措施威胁 REIT 稳固的 A3/A-（反映低违约风险）信用评级。如果该公司的几家顶级租户，包括 Dollar General (NYSE: DG)、7-11 (SVNDY +1​​.99%) 和 Wynn Resorts (WYNN +0.35%) 同时破产，我会感到震惊。

当然，利率可能会上升并保持在高位，时间可能会超出投资者的预期。但房地产收入在过去的高利率环境中幸存下来。

可以想象，房地产收入有一天可能不得不削减股息。然而，要实现这一目标，需要做出很多改变。我仍然认为该房地产投资信托基金是市场上最好的高收益股息股票之一。