Rexford Industrial Realty (REXR +0.57%) 的股价今年下跌超过 1%。房地产投资信托基金 (REIT) 严格专注于南加州的填充式工业地产：位于人口稠密市场内的仓库、配送设施和轻工制造建筑，这些区域的土地几乎已完全开发。
该股之所以被忽视，是因为它是一只中盘股，市值为 87.6 亿美元，并不是华丽的人工智能 (AI) 投资、科技股，也不是扭亏为盈的故事。由于其地产全部位于南加州，投资者往往会认为该公司过于集中。然而，不要将其视为风险，而是要认识到该公司具有一些垄断优势。
以下是 Rexford 是目前值得买入的好股票的三个原因。
股息增长强劲，派息率低
该公司已连续12年提高股息，其中2026年每季度提高1.2%至每股0.435美元，按当前股价计算，收益率为4.52%，是标准普尔500指数平均水平的4倍多。过去十年，该公司的股息增加了 222%。
纽约证券交易所代码：REXR
股息似乎是安全的，因为该公司已将其运营资金（FFO）支付率保持在较低水平，目前约为 69%，完全符合 REITs 的安全准则，REITs 需要以股息形式支付至少 90% 的应税收入。
南加州护城河般的优势
与必须不断购买房产以保持增长的房地产投资信托基金不同，雷克斯福德可以可靠地提高租金，因为南加州的仓库空间紧张，特别是像雷克斯福德那样为物流设计的房产。竞争者进入的严格物理和分区壁垒意味着几乎无法开发竞争性土地，从而使雷克斯福德的房产免受供应过剩风险并确保持久的长期占用。
第二季度，该公司物业组合的平均入住率为95.7%。每股核心 FFO（根据收购和处置调整的 FFO）为 0.63 美元，同比增长 6.8%。预计年度核心 FFO 每股在 2.38 美元至 2.43 美元之间，高于先前估计的 2.37 美元至 2.42 美元。
该公司正在使其股票变得更有价值
Rexford 正在出售一些表现较差的房产，今年迄今已出售或签订了近 15 亿美元的处置合同。该公司表示将使用部分资金进行股票回购。该公司批准了一项10亿美元的股票回购计划，直接扩大每股核心FFO并提高其股息覆盖率，而不会增加资产负债表风险。
高利率是所有 REITs 都关心的问题，但 Rexford 也在偿还其第二季度上市的 33 亿美元债务。该公司已将净债务与调整后息税折旧摊销前利润 (EBITDA) 的比率提高至保守的 4.5 倍，从而使公司免受高利率的影响。出售更多房产将进一步降低其净债务与调整后 EBITDA 的比率。