Realty Income ( O -0.07% ) 被称为每月股息公司，继续证明它是产生被动收入的绝佳股票。
该公司最近公布了稳健的第二季度收益，总收入接近 15.5 亿美元，超出了华尔街的普遍预期。
收益符合预期，而 Realty Income 也上调了全年调整后运营资金 (AFFO) 指引。
AFFO本质上是房地产投资信托基金（REIT）的自由现金流，是一家在满足一定条件的情况下可以避免联邦所得税的公司。
管理层目前预计 2026 年 AFFO 每股收益为 4.44 美元至 4.45 美元，高于该公司之前的 4.41 美元至 4.44 美元，也高于市场普遍预期的 4.37 美元。
这对于 Realty Income 大约 5.2% 的追踪股息意味着什么。
业务看起来仍然强劲
Realty Income 是一家三重净租赁运营商，这意味着它将房产出租给租户，然后由租户负责房产税、保险和维护。作为回报，租户对其财产拥有更多控制权，并且可能能够以更优惠的价格协商长期租赁。
房地产收入特别注重与租户保留长期租赁，以产生强劲的现金流。按行业划分，其最大的风险敞口是杂货店（11.1%）和便利店（9.4%）。
Realty Income 最近利用人工智能与 Cloud Capital 和一家未透露姓名的机构投资者组建了一家合资企业，投资于“根据长期、三重净租赁向投资级租户租赁的超大规模资产”的多元化投资组合。
Realty Income 预计将向该合资企业投资 14 亿美元，该合资企业将从弗吉尼亚州北部的三个数据中心开始，并有机会在未来进行额外投资。
纽约证券交易所：哦
根据财报材料，截至第二季度末，数据中心在 Realty Income 投资组合中所占比例仍相对较小，不超过 2.4%。
本季度的其他部分看起来也不错。尽管管理层预计全年入住率约为 98.5%，但投资组合入住率相当稳定地保持在 98.8%。
该公司还预计今年的投资将增加至 100 亿美元，比之前的指导增加 5 亿美元。
随着时间的推移，AFFO 的增加应该会带来更好的股息
为了达到 FFO，房地产收入通过调整折旧和摊销等项目来调节净收入，这是用于导出自由现金流的常见调节。
然而，它也对独特和普遍的项目进行调整，特别是在房地产业务中，例如房地产销售的减值和收益。
然后，还要对 AFFO 进行更多调整，例如租金和费用的调整，以及低于或高于市场水平的租赁摊销。
AFFO 可以很好地衡量 Realty Income 支付和提高每月股息的能力。今年前六个月，Realty Income 支付了每股普通股 1.6215 美元的股息。 AFFO 稀释后每股收益为 2.22 美元，这意味着该公司将支付 AFFO 的 73%。
这对公司来说已经是一个坚实的缓冲。由于 AFFO 今年的指引略高于之前的指引，这应该会转化为随着时间的推移略快的股息增长。
REITs 需要将 90% 的应税收入分配给股东，因此如果您看到 AFFO 增长，Realty Income 的股息很可能也会效仿。
然而，这并不是什么新鲜事，因为自 1994 年以来，Realty Income 的年度股息以 4.1% 的复合年增长率增长。