为什么增加投资并不能让加纳的住房变得可负担

原文标题：Why more investment is not making housing affordable in Ghana

在社交媒体上分享为什么更多投资无法让加纳的住房变得可负担

加纳阿克拉——加纳需要超过180万套额外住房，但吸引投资来建造这些住房只是挑战的一半。对数百万人来说，更深层的问题在于，进入市场的住房仍然超出他们的承受能力。

这种矛盾贯穿了本周在阿克拉举行的非洲房地产会议暨博览会（ARCE），该会议汇聚了开发商、政策制定者、投资者和科技企业家。尽管与会者提出了扩大建设、改善住房融资和部署新技术的计划，但他们的讨论指向了一个顽固的问题：加纳如何在不将需要住房的人排除在外的情况下，使住房对开发商具有商业可行性？

利害关系相当重大。加纳约56.7%的人口居住在城市地区，但只有约5%的加纳人能够在没有国家支持的情况下负担住房。住房需求与有效购买力之间的差距持续塑造着市场，限制了私人开发商和传统抵押贷款机构的覆盖范围。

旨在降低借贷成本和刺激建设的措施。国家住房所有权基金已将抵押贷款利率从13.5%降至8.4%，而一项30亿加纳塞地（约2.56亿美元）的循环基金则面向公共部门工作人员，还款期为15至20年。

当局还在寻求重启停滞的萨格莱米住房项目，目标是在2027年3月完成首批700套住房，并宣布计划在德德苏阿建设一个占地200英亩的绿色城市项目。

在本月早些时候举行的全国住房金融会议上，总统约翰·德拉马尼·马哈马宣布在2027年预算中为国家住房基金拨款10亿加纳塞地（约8500万美元）。他还强调了非正规部门工作者在获得抵押贷款方面面临的困难，尽管他们有固定收入，但往往缺乏工资单和常规银行记录。

“一个无法认可这些生计的系统，将我们国家的很大一部分人排除在拥有住房的机会之外，”马哈马说，并敦促银行开发评估借款人的替代方法。

私营部门更多地参与经济适用住房和抵押贷款融资。

这些干预措施解决了重要障碍，但其影响将取决于融资能否惠及最需要帮助的家庭，以及开发商能否以这些家庭能够承受的价格建造房屋。较低的利率无法无限期地弥补昂贵的土地、基础设施和建筑成本。

加纳约90%的住房是通过个人储蓄和渐进式建造完成的，而抵押贷款的渗透率仅占国内生产总值（GDP）的0.3%。这些数字表明，在这个市场中，大多数家庭必须自行筹资建造房屋，往往需要多年时间，而不是通过常规抵押贷款购买已建成的住房。

Backbone Capital Ventures首席执行官、ARCE主题演讲嘉宾巴科·安比安达表示，核心问题不是缺乏需求，而是难以将这种需求转化为可行的住房项目。

“非洲的住房挑战不是缺乏需求，”他告诉半岛电视台。“而是交付住房的成本、可用于建造住房的融资，以及购买力和支付之间的不匹配”

家庭模式。”

加纳房地产开发商协会（GREDA）执行董事塞缪尔·阿梅加伊博尔指出，融资渠道和土地保障是开发商面临的两大障碍。

尽管借贷成本已从约30%降至9%至15%之间（视银行而定），融资仍然昂贵。土地同样难以获得，所有权纠纷和基础设施不足增加了不确定性和成本。

“我们的土地权属制度，你知道我们面临的问题。人们一直很难获得有保障的土地，”阿梅加伊博尔说。

即使在获得土地之后，开发商可能还需要延伸电力和供水连接，并修建进出道路，然后才能开始建设。这些成本最终会反映在售价中。

材料带来另一重压力。阿梅加伊博尔估计，约70%的住房投入品依赖进口，使开发商面临进口成本和税收的风险。

“除了沙子、砾石和水，大多数东西都依赖进口，”他说。

他认为，扩大本地生产可以减少对进口的依赖，同时在各个领域创造投资机会

建筑供应链。

“这一缺口对供给侧和需求侧来说都是商业机会，”他说，并鼓励投资者建立国内制造能力。

难点在于确保较低的生产成本转化为较低的房价，而不是仅仅提高开发商的利润率。

对于租户来说，财务障碍往往在月租开始之前就已出现。尽管加纳1963年的《租金法》将预付租金限制为六个月，但房东通常要求预付一到两年的租金，迫使租户在获得住房之前筹集大笔资金。

据报道，政府于2026年4月出台的执法措施规定，处罚最高可达3,000加纳塞地（约257美元）或六个月监禁。FirstKey应用程序旨在帮助识别不合规的房东并核实房源信息。根据拟议的Easy Rent计划，国家住房基金将直接向房东支付预付租金，工人则按月偿还该金额。

此类措施可以缓解眼前的负担，但并未解决普通工薪阶层能够负担的住房的根本短缺问题。约70%

加纳人属于中低收入阶层，然而许多住房开发仍以高收入者为目标。

因此，挑战不仅仅是增加供应，而是使供应与家庭能够负担的购买或租赁能力相匹配。

技术能帮助缩小这一差距吗？

在ARCE上，30家房地产科技初创公司展示了旨在改善建筑性能、降低运营成本和实现物业管理现代化的工具。它们的创新提供了潜在的节省空间，但其对可负担性的贡献取决于前期成本、采用情况，以及收益是否能惠及家庭，而不仅仅是业主和开发商。

NeuraHomes联合创始人Isaac Ayitey Chris-Quaye表示，智能家居系统可以帮助居民监测能源使用、提高安全性并做出更明智的决策。他的公司允许房主逐步引入功能，而不是一次性支付完整系统的费用。

“传统住宅看起来可负担或便宜，”他说。“便宜是因为你最终会在未来为此付出代价。”

年。结果显示了降低运营费用的潜力，尽管实际节省取决于安装成本和能源消耗。

“智能家居不是奢侈品，”他告诉半岛电视台。“这是人类尊严。”

AWA Roofing Sheets的创始人William Atitso Amankwah正在通过一种能反射高达60%阳光的冷屋顶涂层来解决能源使用问题。他估计，这可以将室内温度降低2-5摄氏度（3.6-9华氏度），并将冷却能耗降低11%至27%。

对于大阿克拉地区的典型家庭，他估计每年可节省330-810塞地（约28-69美元）。该涂层使一包20张屋顶板的价格增加约120-500塞地（约10-43美元）。这项投资能否迅速回本取决于能源